Binnen Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) ontstaan regelmatig conflicten met aannemers over garantie, herstelwerkzaamheden en bouwkundige gebreken. Denk bijvoorbeeld aan lekkages, scheurvorming, gevelproblemen, dakwerkzaamheden, betonrot, schilderwerk of installaties die sneller defect raken dan verwacht.

In veel gevallen beroept een aannemer zich op een verlopen garantietermijn. Toch betekent dit juridisch niet automatisch dat een VvE geen rechten meer heeft. Naast contractuele garanties kunnen namelijk ook wettelijke aansprakelijkheidsregels van toepassing zijn.

Garantie verlopen? Dat betekent niet altijd einde verhaal

Veel VvE-besturen gaan ervan uit dat zij geen actie meer kunnen ondernemen zodra een garantieperiode is verstreken. In de praktijk ligt dit vaak genuanceerder.

Bij bouwkundige gebreken spelen onder meer een rol:

• de aannemingsovereenkomst;
• de toepasselijke garantievoorwaarden;
• verborgen gebreken;
• onderhoudsverplichtingen;
• en wettelijke verjaringstermijnen.

Sommige gebreken worden pas maanden of zelfs jaren later zichtbaar. Denk aan:

• lekkages;
• vochtproblemen;
• scheurvorming;
• loslatend tegelwerk;
• problemen met gevels of daken;
• of constructieve gebreken.

In dergelijke situaties kan een aannemer soms alsnog aansprakelijk worden gehouden, ondanks een beroep op een verlopen garantie.

Veelvoorkomende geschillen binnen VvE’s

Bij VvE’s zien wij regelmatig discussies ontstaan over:

• slecht uitgevoerde renovaties;
• gebrekkig onderhoudswerk;
• verborgen gebreken;
• ondeugdelijke herstelwerkzaamheden;
• garantieclaims;
• discussies over oplevering;
• en aansprakelijkheid van aannemers of onderaannemers.

Daarnaast speelt vaak mee dat binnen een VvE meerdere eigenaren betrokken zijn, waardoor besluitvorming en communicatie complexer kunnen worden.

Juridische beoordeling van garantie en aansprakelijkheid

Bij een geschil is het belangrijk om de contractstukken, garanties en correspondentie juridisch goed te laten beoordelen. Niet alleen de garantievoorwaarden zijn van belang, maar ook:

• de inhoud van de overeenkomst;
• toepasselijke algemene voorwaarden;
• keurings- en opleverrapporten;
• onderhoudsdocumentatie;
• en eerdere meldingen van gebreken.

Een juridische analyse kan duidelijk maken:

• of de aannemer nog aansprakelijk is;
• welke rechten de VvE nog heeft;
• en welke vervolgstappen juridisch verstandig zijn.

Mogelijke juridische stappen

Afhankelijk van de situatie kan een VvE onder meer denken aan:

• een formele ingebrekestelling;
• het aansprakelijk stellen van de aannemer;
• het vorderen van herstel;
• schadevergoeding;
• het inschakelen van een deskundige;
• of een gerechtelijke procedure.

Het is daarbij belangrijk om tijdig actie te ondernemen. Wachten kan gevolgen hebben voor bewijspositie en verjaringstermijnen.

Juridische hulp voor VvE’s bij bouwgeschillen

Bij het  Juridisch Bouwloket ondersteunen wij VvE’s en VvE-besturen bij:

• garantiegeschillen;
• verborgen gebreken;
• bouwkundige aansprakelijkheid;
• lekkages en constructieve problemen;
• discussies over oplevering;
• en conflicten met aannemers en uitvoerende partijen.

Wij beoordelen de juridische positie van uw VvE en adviseren welke stappen het meest effectief zijn om uw rechten veilig te stellen.

Laat uw situatie tijdig beoordelen

Heeft uw VvE een conflict met een aannemer over garantie of gebreken? Laat de situatie dan tijdig juridisch beoordelen. In veel gevallen blijkt dat een VvE juridisch sterker staat dan vooraf wordt gedacht.